Участники долевого строительства многоквартирных домов




Права участников долевого строительства

Участником долевого строительства считается гражданин, который имеет намерение приобрести жилое помещение. Цель покупки - семейные, личные, домашние и иные нужды, не связанные с ведением предпринимательской деятельности. Это положение закреплено в ФЗ «О защите прав потребителей». Также основанием для определения понятия участника долевого строительства служит Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот законодательный акт имеет определенный список прав, которые относятся как к потребителю, так и участнику долевого строительства. Эти права определяют статус населения в отношениях их с застройщиком. Важно, что они юридически защищают людей и гарантируют их правовое положение.

Основные права участника долевого строительства – гражданина РФ:

  1. Право на получение правдивой информации об объекте долевого строительства и его застройщике. В обязательной проектной декларации эти права реализуются. Однако если население пожелает получить больше информации, то для этого он имеет право потребовать от застройщика пакет документов. Это положение закреплено в ст. ст. 20, 21 214-ФЗ. Это следующие документы:
  • разрешение на строительство;
  • заключение экспертизы проектной документации в том случае если ее проведение установлено законом ;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости;
  • проектную документацию;
  • документы, указывающие на права застройщика на земельный участок.

Также застройщик дополнительно обязан показать документы, касающиеся его статуса, как юридического лица:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • документ об учете в налоговой инспекции;
  • годовые отчеты, бухгалтерские документы (отчеты) за 3 последних года предпринимательской деятельности застройщика;
  • аудиторский акт за последний год предпринимательской деятельности.

Все данные предоставляются в виде заверенных копий документов. Однако нужно понимать, что нужно иметь юридические и экономические знания и навыки, чтобы полноценно оценивать документы и оценивать деятельность застройщика. Мы проводим полный анализ документов всех застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Данные анализа при необходимости будут предоставлены любому заинтересовавшемуся лицу.

2. Право на получение объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом, учреждение) в срок, указанный в договоре.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 6 214-ФЗ компания осуществляющая застройку обязана передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (дом, здание) в срок, предусмотренный договором. В случае невыполнения срока передачи, предусмотренного договором, застройщик уплачивает гражданину неустойку (пени). Ее размер - одна сто пятидесятая ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, от стоимости за каждый день просрочки.

Часто бывает, что в срок указанный в договоре застройщик не передает объект недвижимости. Если между гражданином и застройщиком не заключен дополнительный документ об установлении другого срока передачи объекта долевого строительства, то он имеет право требовать от застройщика выплаты пени за каждый день просрочки.

3. Право на получение объекта недвижимого имущества, отвечающего всем требованиям качества.

Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ застройщик передает гражданину качественный объект долевого строительства. В определение «качество» входят условия договора, требования технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иные обязательные требования.

В случае не выполнения указанного права участника долевого строительства закон защищает гражданина:

  • Застройщик должен безвозмездно устранить недостатки в разумный срок,
  • соразмерно уменьшить цены договора,
  • возместить свои расходы на устранение недостатков.

Любой из этих вариантов может быть применен в зависимости от конкретных обстоятельств.

Недоделки в жилом помещении видны практически сразу. Это и щели и трещины и другие моменты. Случается так, что на кухне не подведены коммуникации или стеклопакеты не закрываются. Но бывает и так, что некоторые недостатки обнаруживаются лишь спустя время. Когда уже собственник начнет обустраивать свое жилье. Это может быть и повышенный уровень шума, неровность стен, нарушенный температурный режим, отсутствие освещения и т.д.

В любом случае обнаружения недостатков передаваемого гражданину жилого помещения следует отразить весь их список в акте приема-передачи. Также важно установить срок для устранения недоделок. Если они препятствуют использованию жилого помещения по назначению, то время их устранения не должно прерывать течение срока передачи. Это означает, что застройщик обязан выплатить пени, так как он передал жилое помещение позже срока, указанного в договоре.

Дольщикам на заметку. ФЗ о долевом строительстве N 214

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации .

Данный закон регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Также устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства. Представляю наиболее, на мой взгляд, важные детали этого закона.

Привлекать денежные средства граждан для строительства допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Причем, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок. предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом О содействии развитию жилищного строительства , договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком .

Договор с вами заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации .

Данный договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Цена в договоре о долевом строительстве

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения. если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Если данная возможность прописана в договоре, то после итогового обмера общей площади квартиры в готовом доме, цена может вырасти за счет дополнительных квадратов.

Передача объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере .

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Данный Федеральный закон N 214 призван защитить интересы дольщиков. Если вы хотите купить квартиру в Санкт-Петербурге по 214 ФЗ, то в СПб много компаний работающих по 214 ФЗ. Советую вам более подробно изучить данный ФЗ и прочитать все его пункты, а ознакомиться с новостройками, вы можете в соответствующем разделе нашего сайта.

Федеральный закон о долевом участии в строительстве

Такие подводные камни договора долевого участия в строительстве в ФЗ-214 не учтены.

Срок сдачи

Данному положению посвящена статья 6 Закона № 214-ФЗ. Здесь сказано, что срок должен быть установлен в договоре, а застройщик должен в этот срок уложиться.

Если застройщик нарушает этот срок, а дольщик уже полностью оплатил купленное помещение, то застройщик должен выплатить дольщику компенсацию за каждый день просрочки.

Сумма компенсации равна 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день возникновения просрочки.

А так как пострадавшая сторона является физическим лицом, то сумма компенсации увеличивается вдвое -то есть 1/150 от ключевой ставки.

Если у застройщика возникли обстоятельства, по которым он не может завершить строительство в указанный в договоре срок, он должен письменно уведомить об этом вторую сторону.

Сделать он это должен не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемых сроков окончания строительства.

В уведомлении он должен указать свою просьбу изменить условия договора. Они также должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Гарантии качества

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик обязан передать дольщику помещение, соответствующее всем установленным строительным и техническим нормам и регламентам.

Если он этого не сделать не может, то дольщик вправе требовать от него:

  1. Безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки.
  2. Разумное уменьшение цены купленного помещения.
  3. Возмещение дольщику всех расходов на устранение недостатков.

Если застройщик этого не сделает, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.

Гарантийный срок на возводимый объект недвижимости не может быть меньше 5 лет.

Расторжение договора

В ст. 9 Закона № 214-ФЗ говорится о причинах и основаниях расторжения договора ДУ в одностороннем порядке.

Ни одна из сторон не может этого сделать, если вторая сторона полностью выполняет условия договора.

Веские основания

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут только при наличии следующих оснований:

Застройщик нарушает сроки передачи

купленного физическим лицом помещения, ему в собственность и эксплуатацию

Застройщик вовремя не исправил недостатки помещения

обнаруженные при его приёмке, или не возместил собственнику расходы на их устранение

У объекта выявлены такие нарушения

которые значительно снижают его качество

которое является способом обеспечения обязательств, взятых на себя застройщиком, закончило срок своего действия до того, как объект был сдан в эксплуатацию

Также дольщик имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке, если:

Объект строительства, куда вложены деньги частных инвесторов

больше не строится, и есть основания предполагать, что и не будет дальше строиться

Проектная документация претерпела существенные изменения

что привело к уменьшению площади купленного помещения

Изменилось назначение общего имущества строящегося дома

а также нежилых помещений, находящихся в нём

После расторжения договора, застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им в строительства средства.

Сделать он это должен в течение 10 дней с момента расторжения договора. Деньги возвращаются безналичным способом.

Кроме этого, застройщик должен выплатить дольщику неустойку за каждый день пользования средствами дольщика.

Неустойка рассчитывается как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день подписания договора от всей суммы договора.

Образец заявления

Договор можно расторгнуть по согласию обеих сторон, но если договориться не удалось, то неудовлетворённая сторона имеет право подать иск в суд на расторжение договора.

Если дольщик желает расторгнуть договор мирным путём и без суда, он может направить застройщику уведомление с просьбой о расторжении.

Это является мерой досудебного урегулирования конфликтной ситуации. Её необходимо применять, а не сразу обращаться в суд.

Если договор расторгается по взаимному согласию, то необходимо составить и подписать соответствующее соглашение. На основании соглашения договор будет расторгнут.

Если эта мера не принесла положительных результатов, то дольщик вправе подать иск в районный суд по месту нахождения объекта строительства.

Если суд примет решение о расторжении договора, то документ будет расторгнут по решению суда в течение 10 дней после вступления его в законную силу.

Это действие также нужно будет зарегистрировать в органах Росреестра.

Ответственность за нарушение обязательств

Если одна из сторон нарушает взятые на себя обязательства, то договор подлежит расторжению в одностороннем порядке.

Застройщик должен будет вернуть дольщику средства в установленные сроки.

Если этого не будет сделано вовремя, то застройщик также должен будет выплатить неустойку за каждый день просрочки.

О госпошлине за регистрацию договора долевого участия в строительстве в 2016 году, читайте здесь .

Можно ли расторгнуть договор долевого участия после регистрации, читайте здесь .

Закон № 214-ФЗ -это основной нормативный документ, на основании которого происходит сотрудничество дольщика и застройщика.

В нём указаны все основные положения, а также права и обязанности сторон.

Именно на этот закон нужно ориентироваться, если физическое лицо собирается инвестировать свои средства в строительство многоквартирного дома, или другого объекта недвижимости.

Источники: http://pravo.org/prava-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva.html, http://www.novostroiki-peterburga.ru/214-fz.html, http://domdomoff.ru/zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve.html


Комментариев пока нет!

Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр внизу: код подтверждения